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La pierre se fissure

Publié le 07 novembre 2022

Auteur

Véronique Riches-Flores

Économiste

L’investissement immobilier pâtit de la crise et l’on commence à en mesurer les effets sur les différents marchés et la croissance. En France, les dépenses d’investissement des ménages, très largement constituées d’achats dans la pierre, ne progressent plus depuis un an et sont en conséquence ressorties en repli de 0,7 % au troisième trimestre par rapport à la même période de 2021. La correction est encore très limitée, sans commune mesure, par exemple, avec ce qui a été observé aux États-Unis, avec une chute de 7,4 % au troisième trimestre, quasiment équivalente à celle du deuxième trimestre 2020 lors de la première vague de Covid. Elle n’en reste pas moins un sujet à l’heure où la plupart des indicateurs du secteur pointent vers une récession dont les premiers effets-prix commencent à être relevés dans les plus grandes villes françaises et un certain nombre de pays tandis, qu’en même temps se profile un durcissement plus marqué des politiques monétaires internationales.

Indices des prix immobiliers aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Allemagne et en France

Il y a plusieurs raisons à ces tendances, lesquelles suggèrent, à bien des titres, un mouvement vraisemblablement durable, bien qu’à ce stade, d’ampleur encore assez largement incertaine.

Le choc de pouvoir d’achat induit par l’envolée des prix est incontestablement un premier facteur d’explication, dans un environnement caractérisé par un degré d’incertitude hors norme, peu propice à l’engagement des ménages dans des projets de dépenses de long terme. En France, comme dans la plupart des autres pays développés et au-delà, la confiance des ménages est à un niveau historiquement bas, plus faible, même, que durant la crise du Covid ou qu’aux lendemains de la crise financière de 2008. Quoi qu’il en soit des programmes de soutien gouvernementaux, boucliers tarifaires ou autres mesures pour limiter le choc énergétique, l’envolée de prix est éminemment anxiogène, en effet, pour les particuliers ; les plus jeunes comme les plus âgés, qui ont constitué ces dernières années une très large part des acquéreurs d’immobilier.

Indicateurs de confiance des ménages

L’envolée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions de financement constituent l’autre facteur explicatif du retournement du marché. Après des années d’argent quasi-gratuit, la hausse du coût de financement s’est révélée particulièrement brutale ces derniers mois, réduisant d’autant le pouvoir d’achat immobilier quand, face à un environnement économique détérioré, les banques ont le plus souvent réduit la voilure de leur offre au crédit à l’habitat. Aux États-Unis, le taux de référence des emprunts à taux fixe à 30 ans a doublé depuis décembre, de 3,50 % à plus de 7 %, une évolution de plus de 100 points de base plus rapide que celle des emprunts d’État de référence qui correspond à une envolée de leurs marges à un niveau de quasiment 3 % jamais observé depuis le milieu des années quatre-vingt. Le revenu éligible pour un financement immobilier s’est envolé et les indices de solvabilité se sont, en conséquence, effondrés.

Indicateurs de solvabilité immobilière aux États-Unis

L’appareil statistique européen n’offre pas le même degré de finesse mais l’on peut néanmoins envisager des tendances comparables, quand bien même plus amorties, que révèlent notamment les résultats de l’enquête trimestrielle de la BCE auprès des institutions de crédit de la zone euro. Les standards de crédit immobilier se sont notablement détériorés depuis le début de l’année jusqu’à retomber sur des niveaux comparables à ceux des lendemains de la crise de 2008 et il est peu probable qu’ils se redressent dans un environnement de détérioration des perspectives conjoncturelles et de remontée rapide des taux d’intérêt.

Évolution des standards de crédits bancaires immobiliers

Dans le cas spécifique français, les contraintes imposées par le calcul du taux d’usure ont sans aucun doute aggravé la situation en comprimant brutalement les marges bancaires sur les crédits. Depuis le début de l’été, le taux moyen des prêts à taux fixe pour l’habitat oscille autour du taux de l’OAT à 10 ans, corollaire d’une disparition des marges, voire de leur passage en territoire négatif. Or, la situation ne s’est guère améliorée en octobre avec des taux de l’OAT à deux doigts du taux d’usure.

Taux d’usure et taux des prêts immobiliers en France

La conséquence en a été un resserrement très significatif de la production de crédit immobilier retombée à ses niveaux de 2012 qui a également participé à l’accès de déprime de ces derniers mois.

Nombre de crédits immobiliers accordés en France

Les conditions du marché immobilier se sont donc passablement détériorées cette année, ajoutant aux contrecoups des changements de législation environnementale, le plus souvent source de coût additionnels de transformation énergétique et d’isolement qui ne participent guère à l’accroissement de la demande.

Malgré l’insuffisance chronique d’offre de logements, cet environnement dessine les prémices d’un ajustement vraisemblablement prolongé du marché français, pour au moins trois raisons.

  1. Les taux d’intérêt n’ont pas fini de se tendre face à une inflation encore largement incontrôlée. Les messages en ce sens, qu’il s’agisse de la BCE ou de la FED sont sans ambiguïté, ces dernières poursuivront la voie qui est la leur, quitte à procéder à des mouvements plus graduels de hausse de leurs taux d’intérêt dans le futur qu’au cours des récents mois.
  2. Les perspectives économiques se détériorent. Les risques de récession sont, partout, montés d’un cran depuis le début de l’été au fur et à mesure du resserrement des conditions de crédit et du prolongement de la guerre en Ukraine. Aux Etats-Unis, la FED de New-York estima à plus de 25 % la probabilité d’une récession d’ici l’été prochain, un niveau qui n’a jusqu’alors jamais été démenti. En Europe, les gouvernements ont tenu à bout de bras l’activité pour contrer les effets de l’envolée des prix de l’énergie mais leur capacité à poursuivre dans cette voie s’érode et les effets du relèvement des taux d’intérêt grippe de plus en plus l’activité.
  3. Enfin, les prix immobiliers restent très élevés ce qui a un double effet négatif sur ce marché : celui de réduire la proportion d’acquéreurs d’une part, celui également de réduire la rentabilité d’un investissement immobilier, de l’autre. Ce dernier point est important quand l’évolution des loyers est souvent perçue comme une garantie contre l’inflation que l’analyse empirique contredit assez largement. En France, comme dans la plupart des pays industrialisés, le rapport des prix aux loyers est considérablement plus élevé que sa moyenne de long terme, signe d’une rentabilité déclinante que le renchérissement du crédit a toutes les chances d’éroder davantage. Par ailleurs, dans un environnement conjoncturel tendu, la capacité des propriétaires à indexer leurs loyers à l’inflation est assez largement incertaine. Face aux difficultés sociales, de nombreux dirigeants mettent en place des mécanismes de protection des locataires qui réduisent de facto la rentabilité d’un investissement.
Ratio des prix de l’immobilier résidentiel aux loyers

L’immobilier n’a décidément pas le vent en poupe et quand bien même la situation n’a que très peu d’éléments communs avec les caractéristiques de la crise de 2008, les risques d’un ajustement durable à la baisse de l’activité et des prix pèsent définitivement lourd dans la balance.

Transactions immobilières et mises en chantier de logements en France

Véronique Riches-Flores - économiste

À propos de Véronique Riches-Florès, auteur de cet article

Économiste, diplômée de l’Université de Paris I, V. Riches-Flores dirige la société de recherche indépendante RICHESFLORES RESEARCH depuis 2012, après une expérience professionnelle dans le milieu académique -Observatoire Français des Conjonctures Économiques-, et dans la Banque d’Investissement, (Société Générale Corporate & Investment Banking). Spécialiste de l’économie mondiale et des marchés de capitaux, elle réalise des diagnostics et prévisions s’appuyant sur une double approche à la fois conjoncturelle et structurelle.