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SCPI : pièges et conseils au décès du porteur de parts

Publié le 04 juillet 2022

Pour diversifier leur patrimoine, obtenir des revenus complémentaires ou préparer leur succession, les épargnants ont souvent recours aux SCPI.

Mais connaissez-vous la fiscalité qui s’applique à ce placement en cas de transmission ?

Comment déclarer les revenus l’année du décès ?

Si le défunt est marié ou pacsé, le survivant du couple doit faire deux déclarations l’année du décès. Une déclaration commune pour la période allant du 1er janvier jusqu’à la date du décès, et une déclaration séparée pour les revenus perçus par le survivant de la date du décès jusqu’au 31 décembre.

Pour l’héritier chargé de la déclaration de revenus du défunt, la question est de savoir quelle est la part des revenus de SCPI qu’il doit déclarer au nom du défunt, et celle qu’il doit déclarer à son nom. En principe c’est aux héritiers de déclarer les revenus attachés aux parts de SCPI pour l’année entière, dans la mesure où les bénéfices annuels d’une SCPI sont imposables entre les mains des associés présents à la clôture de l’exercice.

«Dans certains cas toutefois, le conjoint survivant peut se prévaloir d’une tolérance administrative qui admet une ventilation prorata temporis de la quote-part de revenus fonciers issue de la détention des parts de SCPI sur les deux périodes», précise Laetitia Bernier, Directrice Commerciale et Marketing de Perial. Par exemple pour un décès fin juillet, le conjoint survivant devrait pouvoir déclarer 7/12 sur la déclaration commune, et 5/12 sur sa déclaration individuelle.

Cas particulier des SCPI fiscales : si les parts ont permis au défunt de réduire ses impôts (SCPI Pinel, SCPI Denormandie, …) en contrepartie d’un engagement de conservation dans la durée (6,9, ou 12 ans selon le régime fiscal), l’avantage fiscal obtenu n’est pas remis en cause du fait du décès. Mais les héritiers n’hériteront pas de l’avantage fiscal. Seul le conjoint survivant peut s’il hérite des parts reprendre l’avantage fiscal à son nom.

Quelle est la fiscalité successorale ?

Si les SCPI sont logées dans un contrat d’assurance-vie, ce sont les règles de l’assurance-vie qui s’appliquent. Les capitaux sont transmis aux bénéficiaires en fonction de la clause prévue dans le contrat.

Si les parts étaient détenus en direct par le défunt, elles font partie de la succession et sont transmises aux héritiers selon les règles de la dévolution successorale.

Pour faciliter le partage, Le Revenu a toujours recommandé d’acheter un nombre de parts multiple du nombre d’héritiers. «Pour éviter le droit de partage de 2,5%, la rédaction d’un testament prévoyant l’attribution d’un lot de parts de SCPI à chacun des héritiers est conseillé», précise Philippe Gourdelier, co-fondateur de Patrimea.

Un fois le partage réalisé, les héritiers ont le choix entre conserver les parts, ou les vendre. S’ils les conservent, ils percevront les revenus des SCPI. Si les héritiers préfèrent percevoir des liquidités, ils devront les vendre et seront taxés sur l’éventuelle plus-value. Dans ce cas, la date et le prix d’acquisition à retenir sont la date et la valeur des parts au jour du décès, précise Laetitia Bernier. Contrairement à ce que vous pourriez penser, la plus-value n’est pas taxée comme une plus-value boursière, mais comme une plus-value immobilière au taux de 19% auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.

À savoir : la société de gestion facture généralement des frais de plusieurs centaines d’euros, équivalents à des frais de dossier pour la mise à jour de l’identité des nouveaux titulaires des parts.

Règles en matière d’IFI

Si le patrimoine immobilier net taxable du défunt est supérieur à 1.300.000 euros au 1er janvier de l’année du décès, une déclaration d’IFI intégrant les parts de SCPI doit être souscrite.

Si le décès a lieu après la date limite prévue pour la déclaration, c’est aux héritiers de déclarer. Les co-héritiers sont solidaires pour le paiement de l’IFI établi au nom de l’indivision successorale.