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Impôt sur la fortune immobilière et détention indirecte de l’immobilier

Publié le 29 septembre 2022

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Si ce nouvel impôt reste inchangé dans son seuil de déclenchement (1.300.000 euros) et son barème (un taux allant de 0,5% à 1,5%), la nature de son assiette a quant à elle été limitée aux seuls actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par une personne seule ou en couple.

L’évaluation des actifs immobiliers détenus directement, reste inchangée et est simple à réaliser.

À l’inverse, les règles applicables aux actifs immobiliers détenus via des sociétés commerciales ou civiles soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu, opérationnelles ou passives, sont plus complexes. En effet, les titres sont imposables à l’IFI mais seulement pour une quote-part représentative des actifs immobiliers.

Modalités d’évaluation des titres soumis à l’IFI

Pour déterminer la quote-part représentative des actifs immobiliers, un coefficient immobilier défini par la loi est appliqué à la valeur des titres.

Ce coefficient correspond au rapport entre la valeur vénale des biens immobiliers et la valeur vénale de l’ensemble des actifs de la société.

Exemple : Monsieur Martin détient 50% du capital de la société Alpha, qui détient 6 millions d’actifs immobiliers sur 10 millions d’actifs totaux et 4 millions d’endettement.

La valeur imposable à l’IFI des titres de la société Alpha par le redevable sera de 1,8 millions d’euros.

 La valeur le bilan de cette dernière est présenté de la façon suivante :

Société Alpha

Actif immobilier Capitaux propres
6 millions d’€ 6 millions d’
Autres Dettes
4 millions d’€ 4 millions d’
TOTAL TOTAL
10 millions d’€ 10 millions d’

Il convient donc de procéder aux calculs par étapes :

a – Valeur des titres détenus par Monsieur Martin

Soit 50% de [10 M€ (actif) – 4 M€ (passif)] = 3 M€

b –  Ratio immobilier

6 M€ (actifs immobiliers) /10 M € (ensemble des actifs)  = 0,6

c – Valeur imposable à l’IFI des titres de la société Alpha par le redevable

3 M€ x 0.6 = 1.8 M€

Les cas d’exclusion ou d’exonération prévus par la loi

Quand le redevable, de bonne foi, peut démontrer qu’il n’est pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’évaluation de la quote-part immobilière, il est dispensé de taxation (exemple : présence d’une mésentente et communication faible entre les associés et le gérant dans une SCI familiale).

Cette exclusion concerne uniquement les sociétés patrimoniales, à savoir des sociétés qui ont pour activité la gestion patrimoniale d’actifs immobiliers.

En revanche, elle ne s’applique pas en présence d’immobilier de jouissance (résidence principale ou secondaire).

Pour rappel, la détention de la résidence principale dans une société fait perdre le bénéfice de l’abattement de 30 % applicable en détention directe.

Lorsque le redevable détient moins de 10% du capital d’une société opérationnelle (activité commerciale, industrielle, etc) détenant de l’immobilier, il n’a pas à faire l’exercice de la valorisation des titres puisqu’ils sont, par la loi, d’office exclus de l’IFI.

Lorsqu’il détient plus de 10%, l’exclusion est maintenue si les biens immobiliers sont affectés à l’activité opérationnelle de la société propriétaire de l’actif ou affectés à une des sociétés du groupe (société mère ou filiale) sous conditions.

Si aucune de ces exclusions n’est applicable, le contribuable peut se prévaloir de l’exonération des biens professionnels.

Cependant des conditions strictes doivent être réunies, ainsi le redevable devra exercer une fonction de direction, avoir une rémunération normale (représentant au moins 50% des revenus professionnels) et une détention minimale de 25% des droits de vote.

Précisions : la valorisation des actifs immobiliers détenus via des sociétés peut s’avérer complexe, le contribuable ne doit pas hésiter à faire valoir son droit à l’erreur pour réduire les pénalités de retard en cas de redressement par l’administration fiscale.