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Immobilier : le piège des plus-values imposables

Publié le 07 novembre 2021

Vous envisagez de vendre un bien sur lequel vous avez une belle plus-value ? Si tel est le cas, vous serez taxé l’année de la vente sur le gain engrangé.

L’impôt est calculé et prélevé par le notaire qui le reverse au fisc. Mais si vous pensiez être tranquille, vous risquez d’être déçu… Le piège est là ! Suivez le guide.

Impact sur le revenu fiscal de référence

L’année qui suit la vente, vous allez devoir indiquer votre gain immobilier dans votre déclaration de revenus, sauf si la plus-value est exonérée (avec exceptions). Votre gain n’est pas taxé deux fois, mais il impactera votre revenu fiscal de référence (RFR).

Derrière cette expression barbare se cache un revenu reconstitué par le fisc à partir des éléments que vous avez déclarés. «C’est la plus-value nette d’abattement pour durée de détention qui est ajoutée à votre RFR», précise Stéphane Jacquin, responsable de l’Ingénierie patrimoniale chez Lazard Frères Gestion.

Impact sur les avantages sociaux

Soyez vigilant car l’augmentation de votre RFR risque de vous faire perdre des avantages sociaux et fiscaux. Certaines aides sont en effet attribuées sous conditions de ressources. Et bien souvent, c’est le revenu fiscal de référence qui sert de curseur.

L’exonération de taxe d’habitation sur la résidence principale, par exemple, est réservée aux foyers dont le RFR ne dépasse pas certains montants. C’est également le cas pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur la résidence principale pour les personnes de plus de 75 ans.

Attention aussi à la fiscalité de vos placements. La vente d’un logement avec une grosse plus-value taxable peut vous faire perdre le bénéfice de la dispense de prélèvement à la source sur vos intérêts et dividendes.

Impact sur la taxe sur les hauts revenus

Autre mauvaise nouvelle : si vous pensiez ne plus rien devoir au fisc après avoir payé votre impôt sur la plus-value, vous pourriez être surpris. Si, comme de nombreux propriétaires, vous avez profité de la hausse de l’immobilier, votre plus-value risque de vous rendre redevable de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).

Cette taxe, qui s’ajoute à l’impôt sur le revenu, concerne les contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse 250.000 euros (célibataire, séparé, divorcé ou veuf) ou 500.000 euros (couples mariés ou pacsés).

Pour les célibataires, elle est de 3% pour la fraction du revenu compris entre 250.000 euros et 500.000 euros puis grimpe à 4% pour la fraction dépassent 500.000 euros.

Pour les couples, le taux est de 3% entre 500.000 euros et 1.000.000 d’euros et de 4% au-delà. Toutefois un mécanisme de quotient permet d’atténuer l’imposition des contribuables qui perçoivent un revenu exceptionnel.

Prenons l’exemple d’un célibataire qui perçoit 60.000 euros de revenus par an et qui réalise une plus-value immobilière taxable après abattements de 500.000 euros. Ce gain exceptionnel engendrera un surcoût d’impôt de 3.600 euros (9.300 euros sans le mécanisme du quotient). La seule manière d’échapper à ces mauvaises surprises : réaliser des plus-values exonérées !


Les plus-values immobilières exonérées

– La résidence principale : la plus-value est exonérée sans limite de montant, ni de condition de ressources ou de durée de détention.

La première cession d’un bien si le vendeur du bien, locataire de sa résidence principale, réemploi le prix de vente dans un délai de vingt-quatre mois à l’achat de sa résidence principale. Attention la plus-value doit être déclarée sur la 2042 C l’année de sa réalisation.

– La cession d’un bien dont le prix est inférieur à 15.000 euros (un parking ou des parts de SCPI par exemple).

– Les biens dont la durée de détention est supérieure à vingt-deux ans sont exonérés d’impôt sur le revenu. Il faut attendre trente ans pour bénéficier de l’exonération sur les prélèvements sociaux