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«Comment optimiser mes placements immobiliers» Nos conseils à Arnaud

Publié le 28 août 2021

Arnaud aime la Corse, son insularité, ses plages de sable fin et son eau bleu azur. Comme chaque été, il a passé ses vacances dans la maison familiale de Bonifacio. Trois semaines de farniente, de sports (tennis, ski nautique) et de convivialité entre cousins et amis. Le rêve !

Aujourd’hui, l’heure de la rentrée a sonné. Commercial dans le négoce de produits chimiques, il se présente volontiers comme autodidacte alors qu’il a son Bac et un BTS technico-commercial. Fonceur de tempérament, gentiment hâbleur, Arnaud partage son temps entre la prospection téléphonique et les visites de ses clients sur le terrain. «Je fais plus de 60.000 km par an entre Paris, Lille et Metz». Un mode de vie avec des contraintes mais dont il se satisfait pleinement.

Vendeur de talent, il gagne bien sa vie avec les primes. Il en profite pour se faire plaisir dans des magasins de luxe. Son objectif n’est pas de faire fortune au sens où l’entendent les anciens mais d’acquérir une certaine forme d’indépendance financière vis-à-vis de son employeur. Il souhaite diversifier ses sources de revenu grâce à des placements judicieux.

Un objectif partagé par de nombreux jeunes de sa génération. Pour répondre à ses préoccupations patrimoniales nous avons analysé ses revenus, dépenses, actifs et dettes.

Résultat : Arnaud a les moyens de ses ambitions. Mais des décisions doivent être prises. Vite.

Préconisation n° 1 : acheter sa résidence principale

Jeune actif dynamique, il aurait pu faire partie des 400.000 nouveaux investisseurs en Bourse en 2020. Ce n’est pas le cas. Et pour cause : le placement en actions ne l’intéresse pas. Il préfère l’immobilier «qui ne baisse presque jamais».

Le Revenu ne partage pas son engouement sans nuance pour la pierre mais force est de constater que c’est le placement préféré des Français et un actif à potentiel en période de taux bas. Nous le confortons dans son idée d’acquérir son logement.

Être propriétaire va sécuriser son avenir financier et sa future retraite. Quand ses revenus seront divisés par deux à 65 ans, il sera bien content de ne pas devoir décaisser un loyer chaque mois. Arnaud prévoit un budget réaliste de 300.000 euros pour un trois-pièces dans le centre de Rouen, financé par une donation de ses parents à hauteur de 150.000 euros et un crédit sur 20 ans du même montant.

Nous l’encourageons à négocier l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé. Car il revendra très certainement dans quelques années pour acheter plus grand. Il aurait aussi intérêt à privilégier une garantie type «Crédit Logement» plutôt qu’une hypothèque, plus onéreuse et contraignante.

Préconisation n° 2 : investir dans un bien locatif, sous conditions

Arnaud voudrait aussi investir dans un bien locatif pour profiter du dispositif Pinel avant qu’il ne disparaisse. La réduction d’impôt (de 12 à 21% du prix d’achat de l’appartement selon l’engagement de durée de location, dans la limite de 300.000 euros et de 5.500 euros le m2) l’attire.

Nous insistons sur les chausse-trappes : risque élevé de surpayer le bien, rentabilité locative perfectible, emplacement dans des «quartiers en devenir», etc. Par ailleurs, il n’est jamais bon de mettre tous ses œufs dans le même panier.

Si le climat des affaires se détériore à Rouen, ville moyenne au tissu économique plus ou moins fragile, il se met à risque sur le plan professionnel (il pourrait potentiellement perdre son job) et patrimonial (car la valeur de ses logements baisserait).

Sensible à nos arguments, il promet d’attendre quelques années avant d’investir dans la pierre locative en direct.

Préconisation n°3 : oser les foncières cotées en Bourse

Diversifier est un impératif s’il veut vivre un jour des revenus de ses placements. Fils d’agriculteur, Arnaud se méfie des produits financiers. Nous l’invitons à découvrir «la pierre papier» qui est à mi-chemin de l’immobilier professionnel et de la finance.

Une classe d’actif plus rentable dans la durée que l’habitation. Certes, l’essor du télétravail va impacter la demande de bureaux, mais on est loin du tsunami annoncé : CBRE, numéro un mondial de l’immobilier d’entreprise, prévoit une réduction des besoins en m2 de 14 à 18% étalée sur une période de cinq à huit ans. Le développement du e-commerce ne signifie pas non plus la mort des centres commerciaux. C’est le bon moment pour investir dans un fonds spécialisé.

Nous en avons sélectionné quatre : AXA Aedificandi A ; Allianz Immo C ; CM-CIC Pierre C ; Lyxor PEA Immobilier Europe . À lui de consulter la documentation technique (DICI, prospectus, rapport mensuel) et de faire son choix.

Nous insistons : la marche à suivre pour acheter des parts de fonds est très simple. Il doit ouvrir un compte-titres auprès d’une banque 100% en ligne comme Fortuneo ou Boursorama, y virer le montant souhaité (5.000 euros pour un premier investissement), indiquer le code Isin du fonds retenu, le nombre parts souhaité, et le tour est joué.

Nous l’invitons aussi à revoir la composition de son épargne salariale (PEE et Perco) investie à plus de 95% en Sicav monétaires dont la valeur s’érode de près de 1% par an (tout de même !). Une dose de Bourse serait souhaitable dans une optique de long terme.

Nous recommandons un fonds en actions internationales, les plus rentables dans la durée. Cela tombe bien le gestionnaire de son PEE et de son Perco en propose un de bonne facture (performance proche de l’indice MSCI dividendes réinvestis). Pour éviter d’investir au plus haut, il doit étaler sur deux ans, ses arbitrages.

Arnaud remercie Le Revenu pour la qualité de ses analyses et conseils, dans le cadre qu’il avait lui-même défini. Et s’engage à nous tenir au courant des décisions prises suite à nos échanges par visioconférence.


Les leçons à tirer de cette étude de patrimoine

Dans le contexte incertain actuel, la pierre joue un rôle de valeur refuge, malgré une fiscalité au taquet et l’absence de garantie sur le prix à la revente.

Investies en bureaux et murs de boutiques, les foncières cotées en Bourse diversifient un patrimoine exclusivement composé d’immobilier résidentiel.