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Retraite : À 30 ans : achetez votre logement

Publié le 23 octobre 2022

Beaucoup de jeunes ménages français font de l’épargne retraite sans le savoir. L’achat de la résidence principale reste en effet l’acte I de la préparation de la retraite.

À la retraite, les revenus chutent fortement, jusqu’à plus de 50% des derniers revenus perçus pour les cadres et les professions libérales. Être propriétaire et ne plus avoir à payer de loyer peut compenser, en partie, cette baisse de revenus. Autre avantage: votre logement représente un capital mobilisable. Les possibilités sont nombreuses.

Vous pouvez, par exemple, vendre votre maison pour acheter un appartement moins cher et récupérer un petit pécule, louer une chambre pour arrondir vos fins de mois, le louer en totalité pour financer un séjour en maison de retraite, voire opter pour le viager. Bref, à la retraite, être propriétaire de son logement s’avère un précieux outil multifonction. De nombreux Français l’ont compris: en 2021, selon l’Insee, 73,4 % des plus de 70 ans étaient propriétaires.

En attendant, pour atteindre le statut de propriétaire, il faut passer par celui d’accédant à la propriété. Et plus on s’y prend tôt, mieux c’est ! Selon le baromètre Meilleurtaux, en juillet 2022, l’âge moyen du foyer primo-accédant emprunteur était  de 37 ans et 1 mois. Et 44% avaient moins de 35 ans.

30-40 ans  : fenêtre de tir idéale

La trentaine, c’est le moment rêvé pour accéder à la propriété. D’abord, vous payerez votre crédit beaucoup moins cher du fait de l’assurance emprunteur qui représente une part importante du coût. Plus vous avancez en âge, plus les problèmes de santé et le risque de décès augmentent, avec pour incidence un taux d’assurance qui grimpe !

Selon le courtier en assurance de prêt Magnolia, en juin 2022, un profil de 25-35 ans qui emprunte 200.000 euros sur vingt ans peut obtenir un taux d’assurance de 0,10%. Pour un emprunteur âgé de 55 ans, ce taux peut bondir jusqu’à 0,65%. Cela change tout !

Autre intérêt d’acheter jeune: la possibilité d’emprunter sur une très longue période, sur vingt ans, voire vingt-cinq ans. Selon Crédit Logement, la durée moyenne des crédits immobiliers souscrits en 2022 est de 244 mois, un peu plus de vingt ans. Le conseil du Revenu: évitez si possible que le crédit se termine une fois que vous serez à la retraite. C’est un critère scruté par les banques.

À 35 ans, si vous souscrivez un prêt sur vingt-cinq ans, vous n’aurez que 60 ans à la fin de votre crédit: vous êtes dans les clous ! Tout cela est bien théorique, car dans les faits, entre déménagements et remboursements anticipés, rares sont les crédits qui vont jusqu’au terme des 25 ans.

Soignez votre dossier

Mettez toutes les chances de votre côté en peaufinant votre dossier de crédit immobilier avant de le présenter à une banque ou à un courtier. Remboursez vos petits crédits à la consommation et évitez les découverts. Depuis janvier 2022, les banques doivent suivre des critères d’octroi stricts: la mensualité du crédit ne doit pas dépasser un taux d’effort correspondant à 35 % des revenus nets avant impôt de l’emprunteur et la durée maximale de l’emprunt est limitée à vingt-cinq ans.

Seul ou en couple, salarié en CDI, jeune chef d’entreprise ou professionnel libéral avec une bonne situation, vous aurez toute l’attention des banques: profitez-en ! Autre critère: l’apport personnel. «Pour que le dossier passe en banque, il faut disposer aujourd’hui d’un apport minimum d’au moins 10 % pour les primo-accédants», explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Aujourd’hui, les taux de crédit remontent: à l’automne 2022, les taux de crédit sur vingt ans pourraient avoisiner les 2% (sans compter l’assurance et les frais de dossier). Mais ils restent bien en deçà de l’inflation (+5,8% sur un an au mois d’août). Un contexte qui reste donc très favorable à l’emprunteur.

Pour réussir son parcours d’accédant à la propriété, il ne faut pas avoir la bougeotte. Si vous vendez au bout d’un ou deux ans, vous n’aurez pas amorti les frais de notaire (7 à 8% dans l’ancien) sauf en cas de grosse plus-value. Néanmoins, dans le contexte actuel, il est plus prudent de parier sur une stabilité, à court terme, des prix de l’immobilier que sur une hausse. Raison de plus pour être sélectif dans votre projet immobilier et acquérir votre premier logement au bon prix.

Un pied dans l’immobilier

Pour mettre un pied dans l’immobilier, vous pouvez aussi envisager l’investissement locatif : Pinel dans le neuf, afin de défiscaliser (mais vous vous engagez à louer pendant au moins six ans); meublé ou régime du déficit foncier dans l’ancien pour réduire, voire effacer l’impôt sur les revenus fonciers. Dans tous ces cas, la banque étudiera de près votre dossier. Des solutions à réserver aux trentenaires aux revenus solides et fortement taxés.

Enfin, les jeunes créateurs d’entreprises et professionnels libéraux doivent encore plus que les salariés anticiper leur retraite en achetant leur résidence principale, en épargnant régulièrement et en réfléchissant à leur statut. Selon Marilyn Vilardebo, fondatrice du cabinet de conseil en retraite Origami & Co, «le statut de l’entreprise et le choix entre versement de dividendes ou de salaires impacteront fortement le niveau de la retraite et l’impératif de constituer, en complément, une épargne retraite».


Pensez aussi à… 

Épargner au sein de votre entreprise

À 30 ans, on peut avoir la chance de détenir de l’épargne salariale. Sur le Plan d’épargne entreprise (PEE), les versements de l’employeur au titre de l’intéressement ou de la participation sur des fonds actions, obligataires, solidaires, etc. sont bloqués cinq ans, mais vous pouvez les laisser fructifier autant de temps que vous voulez. L’intérêt ? Des frais de gestion pris en charge par votre employeur.

Quant au Plan d’épargne retraite (PER) d’entreprise – collectif (ex-Perco) ou obligatoire (ex-article 83) –, l’argent est bloqué jusqu’à la retraite (sauf exception) mais vos versements volontaires sont défiscalisés.

Ouvrir des enveloppes défiscalisantes

Assurance vie, PEA ou PER individuel: si vous avez un peu d’épargne, pourquoi ne pas ouvrir ces enveloppes défiscalisantes pour préparer votre retraite ? Selon les contrats, quelques dizaines d’euros suffisent pour y souscrire. Ils présentent l’intérêt d’investir, sur le long terme, sur les marchés financiers tout en profitant d’avantages fiscaux. Attention au PER où l’argent reste bloqué jusqu’à la retraite sauf exception.

Atout commun: aucune obligation de versement. Vous pouvez ainsi faire une pause sur ces placements si vous avez d’autres dépenses.