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«Payer moins d’impôts sur nos loyers» : nos conseils à Julie et Paul

Publié le 25 juin 2022

Julie et Paul reviennent de Dubaï. Chaque printemps, ils s’évadent quelques jours sans enfants pour «décompresser et se retrouver». Un plaisir onéreux qu’ils assument. Le couple est pourtant loin de rouler sur l’or. Julie est secrétaire médicale dans une maison de quartier. Son mari travaille dans le bâtiment. Il est responsable de la rénovation d’un parc de logements HLM.

Leur secret : une gestion budgétaire très rigoureuse. Julie avoue, sourire aux lèvres, faire ses courses alimentaires dans plusieurs supermarchés pour économiser quelques centimes sur chaque pot de yaourt !  Mais leur relative aisance financière a aussi une autre explication…

Paul et Julie investissent dans la pierre à crédit. Ils achètent de petits logements à prix contenus dans la banlieue lilloise, les rénovent, en mettant la main à la pâte, puis les louent et remboursent les banques avec les loyers qu’ils encaissent. Une stratégie chronophage mais gagnante qui permet de s’enrichir sans capital de départ, sans revenus professionnels très élevés et sans connaissances particulières.

En charge des investissements immobiliers au sein du couple, Paul nous a contactés parce qu’il s’inquiète pour l’avenir malgré une situation patrimoniale des plus enviable. Son problème : les impôts ! Jusqu’à présent, ils en payaient peu car ils déduisaient beaucoup d’intérêts d’emprunt et de travaux de leurs revenus fonciers.

Mais avec les années, les charges déductibles diminuent, et la facture fiscale flambe. D’où des difficultés de trésorerie qui leur semblent insurmontables. Pour leur apporter des réponses personnalisées à leurs préoccupations financières, nous avons analysé leurs revenus, dépenses, actifs et dettes.

Conclusion : ils ont les moyens d’aller de l’avant, d’atteindre leurs objectifs patrimoniaux et de consolider leurs actifs mais des décisions doivent être prises. Vite.

Préconisation n°1: alléger l’immobilier

À 35 ans, le couple est propriétaire de son logement et de cinq petits biens locatifs. Chapeau bas ! Le hic ? La pierre représente plus de 90% de leurs actifs. Surtout, avec 500.000 euros dus aux banques, ils sont en situation de quasi-surendettement. Pour s’en sortir, ils n’ont pas d’autres choix que de vendre les biens les moins rentables pour rembourser les établissements financiers par anticipation. Et initier une vraie diversification en Bourse et assurance vie.

Paul n’a pas confiance dans les placements financiers. Seul l’immobilier, actif tangible doté d’une valeur d’usage, le rassure. Nous lui expliquons que la pierre n’est pas sans risque. Surtout en période de hausse du coût de l’argent comme aujourd’hui. La sensibilité du prix des logements au taux d’intérêt est de sept. Cela signifie qu’une augmentation des taux de 1 point entraîne une baisse des prix de 7%. Paul se laisse difficilement convaincre.

Nous l’encourageons tout de même à ouvrir un contrat d’assurance vie Trophée d’Or du Revenu et un plan d’épargne en actions (PEA). Le PEA permet d’investir en Bourse en ne payant «que» 17,2% de prélèvements sociaux sur les gains (dividendes et plus-values) contre 30% dans le cadre d’un compte-titres ordinaire.

Préconisation n°2 : mieux placer les primes d’intéressement

L’épargne salariale, elle aussi, doit être optimisée. Chaque année, au mois de mai, Paul bénéficie d’une généreuse prime d’intéressement et de participation versée par son employeur. Il pourrait l’encaisser mais il préfère la placer sur son plan d’épargne entreprise (PEE) afin d’être exonéré d’impôt sur le revenu. Un choix judicieux. Mais il peut encore mieux faire. Sa société abonde les sommes placées dans le plan d’épargne retraite collectif (Percol).

Nous lui conseillons d’en profiter en y versant chaque année le montant minimum (400 euros) pour faire le plein de l’abondement. Son employeur alimentera alors son Percol à hauteur de 1.200 euros. C’est toujours ça de pris. D’autant que ce montant est exonéré d’impôt. Reste, au sein du Percol et du PEE, à bien choisir les fonds dans lesquels investir.

Aujourd’hui, Paul répartit son épargne entre un fonds monétaire un et un fonds obligataire. Nous sommes très loin de l’allocation recommandée par Le Revenu.

En épargne salariale, nous conseillons de privilégier les fonds en actions internationales, les plus rentables dans la durée. On peut être patriote tout en diversifiant ses placements à l’international pour aller chercher la croissance là où elle se trouve. Paul nous promet de s’intéresser davantage à ses primes d’intéressement et de participation, une vraie épargne complémentaire à gérer comme telle.

Préconisation n°3 : signer une donation entre époux

Dernier dossier : la prévoyance. Avec deux enfants de moins de dix ans, impossible de faire l’impasse sur ce sujet difficile. En cas de disparition prématurée de l’un des époux, l’assurance de prêt jouera et la moitié du capital restant dû aux banques sur les divers prêts immobiliers devra être remboursée.

Pour améliorer la protection du conjoint, le couple aurait intérêt à signer une donation entre époux. Cet acte notarié peu coûteux (moins de 300 euros) augmente la part du gâteau qui revient au survivant. Avec deux descendants communs, il aura droit au ¾ de l’actif successoral en usufruit et ¼ en pleine propriété. sans disposition particulière, le descendant doit choisir entre la totalité en usufruit ou le quart en pleine propriété. Paul et Julie doivent aussi se renseigner sur le contrat Groupe de leur entreprise.

En complément, la souscription d’une  temporaire décès» individuelle «toute cause» pourrait être envisagée. Elle permettrait au survivant d’encaisser 100.000 euros voire plus, hors droits de succession, moyennant le versement d’une prime mensuelle de quelques dizaines d’euros.

Le couple remercie Le Revenu pour la qualité de ses conseils et promet de nous tenir informé des décisions prises suite à notre rencontre.  


Les leçons à tirer de cette étude de patrimoine

Avec des enfants en bas âge, la prévoyance ne peut être négligée. Interrogez-vous, en cas de disparition prématurée d’un conjoint, sur les revenus du survivant. Ils doivent être assez élevés pour maintenir le niveau de vie de toute la famille.

L’immobilier permet de se constituer un patrimoine sans capital de départ mais il faut savoir en sortir quand les impôts augmentent trop.