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«Mettre nos biens au service de notre nouvelle vie» : nos conseils à François et Hélène

Publié le 09 octobre 2021

À 59 et 58 ans, François et Hélène sont sur le point de réaliser leur rêve : s’installer à l’année dans leur résidence secondaire de Mayenne, à la campagne, loin de la ville, de la pollution, des embouteillages et du stress qui va avec. La crise sanitaire a accéléré leur réflexion. «Nous ne voulons plus vivre un confinement à Strasbourg coincés entre quatre murs avec comme seul horizon notre courette de 15 m2

Les enfants, qui ont quitté le nid familial, ne sont plus un frein à la réalisation de leur projet. Sur le plan professionnel aussi toutes les conditions devraient bientôt être réunies pour permettre ce changement de vie dans les meilleures conditions. Devenue professeur des écoles sur le tard après avoir élevé trois garçons, Hélène peut s’arrêter quand elle le souhaite au prix d’un sacrifice financier qu’elle estime «gérable».

L’avenir professionnel de François est plus incertain. Cadre technico-commercial dans l’imprimerie, il travaille dans un secteur en crise touché de plein fouet par la baisse de la diffusion des journaux papier et l’essor de la lecture en ligne. Après trente ans de bons et loyaux services, il souhaite partir en préretraite le plus tôt possible. Mais, il est dépendant du bon vouloir de son employeur. Un plan de départ volontaire serait en préparation.

Nos amis appartiennent à la frange très aisée de la population. Ils en ont bien conscience. Constitué au fils des ans, grâce à des héritages et une épargne régulière, leur patrimoine se compose pour l’essentiel d’immobilier. En charge des finances au sein du couple, François a besoin d’être rassuré sur ses choix stratégiques de placements dans la perspective de leur changement de vie.

Pour lui apporter des réponses personnalisées à ses préoccupations patrimoniales, Le Revenu a étudié les revenus, dépenses, actifs et dettes du ménage.

Conclusion: ils ont les moyens de vivre de leurs rentes en attendant de toucher la pension de retraite des régimes obligatoires mais des décisions doivent être prises. Vite.

Préconisation n°1 : vendre la résidence principale avant les élections

Bien gérer ses affaires nécessite d’anticiper les principales évolutions législatives. Il est trop tôt pour spéculer sur le contenu de la réforme fiscale qui suivra les élections de 2022. Mais quel que soit le nom du futur président de la République, il est peu probable qu’il revienne sur l’exonération de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de la résidence principale. En revanche, des aménagements très pénalisants pour les propriétaires de biens immobiliers de valeur comme Hélène et François sont possibles.

L’exonération pourrait être réservée aux transactions de moins d’un million d’euros, voire plafonnée à un certain niveau de gains. Hélène et François ne doivent pas trop tarder à vendre la maison de Strasbourg évaluée à 1,1 million d’euros, dont 500.000 euros de plus-value aujourd’hui totalement exonérée.

Nous les encourageons aussi à céder les biens locatifs les moins rentables, à commencer par le studio de Montpellier, acheté neuf en loi Scellier. En plaçant le produit de la vente dans des placements financiers recommandés par la rédaction, ils augmenteraient leurs revenus nets de fiscalité et sortiront de l’IFI… La cerise sur le gâteau !

Préconisation n°2 : renforcer l’assurance vie

À l’approche de la soixantaine, l’assurance vie, peu taxée sur les gains et en cas de transmission, doit être privilégiée. Compte tenu de son poids dans l’économie, de son rôle dans le financement de la dette publique, et du nombre de titulaire de contrats – plus de 15 millions -, il est peu probable que la majorité issue des urnes en 2022 s’attaque à ce placement vedette.

Ses atouts perdureront. Mais la taxation en cas de décès pourrait être durcie avec un alignement partiel sur les taux de droits de succession en ligne directe, au-delà de l’abattement de 152.500 euros. Seuls les nouveaux versements seraient concernés. C’est pourquoi François et Hélène doivent alimenter leurs contrats avant les élections.

L’idéal serait de souscrire un nouveau produit Trophée d’Or du Revenu et d’appliquer l’allocation recommandée par la rédaction dite 60-40: 60% de fonds en euros sans risques, 40% d’unités de compte (nom des fonds d’investissement en assurance vie) investies en actions internationales. Pour chaque contrat primé, nous publions la liste des fonds dans lesquels investir.

Le couple est séduit par notre analyse et se dit prêt à suivre nos conseils. «Après avoir vendu la maison, nous conserverons 300.000 euros en liquidités pour financer des travaux en Mayenne», précise François.

Préconisation n°3 : anticiper la transmission

À l’approche de la retraite, il convient aussi de s’intéresser à la transmission avec un double objectif : alléger l’impôt et éviter les querelles de famille. La transmission sera l’un des enjeux fiscaux de la présidentielle.

Si une hausse du barème des droits de succession et donation est peu probable (il est déjà très élevé avec un taux plafond de 45% en ligne directe et 60% entre tiers), le montant des abattements cumulés pourrait être revu à la baisse. Aujourd’hui, un ménage avec trois enfants, comme nos amis, peut transmettre hors impôts 791.190 euros (1.706.190 euros avec l’assurance vie).

Trois dispositifs très avantageux pourraient aussi être rognés : la purge des plus-values latentes en cas de donation, la tolérance sur la prise en charge des frais de donation par le donateur et la taxation allégée des donations en démembrement de propriété. Un rendez-vous chez le notaire s’impose pour voir comment faire le plein des avantages successoraux existant et aider les enfants à s’installer dans la vie hors impôts. Le couple doit bien sûr conserver de quoi bien vivre jusqu’au bout.

Hélène et François nous remercient pour la qualité de nos conseils et s’engagent à nous tenir au courant des décisions prises après notre visite.


Les leçons à tirer de cette étude de patrimoine

Totalement exonérée d’impôt à la revente, la résidence principale fait figure de «paradis fiscal». Un statut pas forcément éternel…

L’immobilier à crédit permet de se constituer un capital à partir de rien, mais il faut savoir en sortir après 60 ans quand l’impôt augmente trop.