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La complexe imposition des plus-values sur titres démembrés

Publié le 20 août 2021

Rappel de la règle générale : l’imposition de la ou des plus-values dégagées lors de la vente d’un bien démembré conjointement par le nu-propriétaire et l’usufruitier pose de nombreux et épineux problèmes et questions.

Particulièrement, qui doit être imposé des deux ? Et sur quelles bases ? Dans le cas qui a occupé récemment le Conseil d’État, il s’agissait d’un démembrement résultant d’une donation de la nue-propriété. Ordinairement, lorsque le donataire et le donateur décident de vendre ensemble des titres démembrés, trois situations peuvent être envisagées :

Soit le produit de cession est réparti entre les deux porteurs des droits au prorata de la valeur de chacun d’eux et l’usufruitier comme le nu-propriétaire est assujetti à l’impôt de plus-value.

Soit le produit est remployé avec report du démembrement dans un nouvel actif auquel cas le nu-propriétaire est seul redevable de l’impôt.

Soit enfin un quasi-usufruit est déclaré sur le produit et le seul usufruitier est alors redevable.

L’arrêt du Conseil d’État du 2 avril dernier

L’arrêt du Conseil est venu bouleverser ce bel ordonnancement dont ce n’est pas l’objet ici de discuter la logique. En effet, les hauts magistrats ont confirmé la position de l’administration fiscale qui avait imposé la plus-value sur le chef de l’usufruitier malgré le report du démembrement.

La raison qu’ils ont donnée de leur décision est la suivante : en l’espèce, le nu-propriétaire n’avait aucune possibilité de choisir telle ou telle voie.

En réalité, il était contraint par la rédaction de l’acte de donation qui donnait à l’usufruitier toute latitude pour organiser les choses après la cession et notamment de décider s’il lui convenait de répartir le produit de cession, de le remployer ou de déclarer un quasi-usufruit. Selon le Conseil, le remploi était inopérant au regard de l’imposition qui ne relevait ainsi que des clauses de l’acte de donation.

Notre opinion : notre recommandation ne surprendra pas le lecteur. Elle est de porter une grande attention à la rédaction des clause de l’acte. Il va de soi que cette attention doit être de mise pour tout acte. Mais elle s’impose de manière encore plus impérieuse lorsque la transaction – une donation au cas particulier – sort, ne serait-ce que de peu, des sentiers battus et parfaitement balisés et porte donc en elles des conséquences civiles ou fiscales singulières.

On peut ajouter que toute transaction non ordinaire doit être confiée à des intervenants capables de parfaitement mesurer ces mêmes conséquences. Dans un cas semblable, il convient donc de s’adresser à un très bon notaire !

Enfin, cet arrêt – que certains peuvent sans doute critiquer – montre combien le démembrement est une matière qu’il convient de manipuler avec une extrême précaution. Parce que c’est une matière extraordinairement complexe qui souffre d’une sédimentation préjudiciable des lois, règlementations et jurisprudences qui s’y attachent.