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Forêts, vignes, prés… Découvrez les vrais prix du foncier

Publié le 10 juin 2022

C’est un rituel très attendu par les investisseurs. Chaque année, à la fin mai, le groupe Safer, présidé par Emmanuel Hyest, formé des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, de sa Fédération nationale et du bureau d’études Terres d’Europe-Scafr, publie une étude exhaustive sur le prix des terres.

Une analyse d’autant plus attendue que la crise sanitaire avait fortement impacté les marchés fonciers ruraux, à l’exception toutefois des maisons à la campagne.

Des marchés d’envergure

Or, et c’est la bonne nouvelle, tous les segments de ce marché sont en nette reprise. Le nombre de transactions a ainsi bondi de 22,3%, à 397.300, et le total des surfaces échangées a progressé de 15,9%, à 770.000 hectares. Aussi la valeur des transactions a-t-elle atteint 49,1 milliards d’euros, en hausse de 33,5% !

Mais la médaille a son revers. «Les ventes de terres destinées à être urbanisées sont au plus haut depuis dix ans, malgré toutes les politiques de maîtrise de la consommation du foncier», alerte Emmanuel Hyest. Pour attirer vers les métiers de l’agriculture, il faut donc «garantir à nos agriculteurs une activité rémunératrice et des débouchés», mais aussi «préserver le foncier agricole, qui doit produire l’alimentation, contribuer à la production encadrée d’énergies renouvelables, de matières premières pour la construction, l’habillement, etc.».

C’est le prix de «l’indépendance économique et de la souveraineté alimentaire».

Voici l’évolution des différentes composantes de ce marché.


Les Safer, 60 ans d’expérience sur le terrain

Créées par la loi d’orientation agricole du 5 août 1960, les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) sont des sociétés anonymes, sans but lucratif, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. Leurs missions : développer l’agriculture et protéger aussi l’environnement, les paysages, les ressources naturelles et accompagner les collectivités territoriales dans leurs projets fonciers.

Les Safer acquièrent des biens agricoles et ruraux – à l’amiable dans 89% des cas ou en utilisant le droit de préemption – pour les attribuer ensuite à des candidats, notamment de jeunes agriculteurs porteurs de projets durables et de qualité. Les notaires doivent informer les Safer de tous les projets de vente de biens agricoles et forestiers, comme de ceux portant sur des cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés agricoles.

De par la connaissance de ces ventes de biens (forêts, vignes, terres et prés, bâti agricole ou rural), des prix, des vendeurs et des acquéreurs, les Safer disposent d’une expertise unique des marchés fonciers ruraux et publient chaque année une étude exhaustive, intitulée «Le Prix des terres» (www.safer.fr).


Maisons à la campagne Maisons à la campagne : le stimulus créé par la crise sanitaire se poursuit

199.000 euros : Prix moyen d’un bien bâti résidentiel vendu avec un terrain de 5.650 m2, libre de bail

+9,3% sur un an

La dynamique initiée dès la fin du premier confinement se confirme, avec une hausse de 21,3% des transactions, à comparer à celle de 12% du marché immobilier de l’ancien. Le niveau des taux d’intérêt aidant, les biens vendus (anciens corps de ferme quittant l’usage agricole avec un terrain de moins de 5 ha, libre de bail) s’apprécient de 9,3%, après une hausse de 6,3% en 2020, pour un prix moyen à 199.000 euros.

Hausses à deux chiffres

Les secteurs présentant les prix les plus élevés demeurent toujours le Bassin parisien, le littoral méditerranéen, l’axe rhodanien et la façade Atlantique. Les prix restent également élevés le long de la vallée de la Loire, mais aussi en Côte-d’or. Plusieurs départements se distinguent, comme les Landes (+14,3% en un an), la Dordogne (+11%) et la Haute-Savoie (+14%). À l’inverse, les Ardennes et la Meuse font profil bas.

Du fait de la hausse des prix et du durcissement des conditions d’accès au crédit, l’âge moyen des acquéreurs continue de progresser (45 ans). Fait marquant : la part des résidents étrangers s’érode et représente 3,6% des achats au niveau national, celle des Britanniques tombant à moins de 1%.

Prix des maisons à la campagne(1)

Département Prix en 2021 Variation sur 1 an
Les départements les plus chers…
Bouches-du-Rhône 524.000€ +10,3%
Vaucluse 434.000€ +10,4%
Alpes-Maritimes 412.000€ +14,1%
Yvelines 403.000€ +2,3%
Var 392.000€ +11,7%
Haute-Savoie 391.000€ +14%
et les plus abordables
Creuse 70.000€ +16,7%
Indre 84.000€ +13,5%
Nièvre 90.000€ +7,1%
Cher 94.000€ +10,6%
Allier 97.000€ -1%
Meuse 99.000€ -6,6%
Les départements qui montent…
Pyrénées-Orientales 284.000€ +17,8%
Creuse 70.000€ +16,7%
Alpes-de-Haute-Provence 232.000€ +16%
Landes 232.000€ +14,3%
Alpes-Maritimes 412.000€ +14,1%
Haute-Savoie 391.000€ +14%
… et ceux qui baissent
Meuse 99.000€ -6,6%
Haute-Corse 224.000€ -4,7%
Hautes-Alpes 169.000€ -3,4%
Ardennes 115.000€ -3,4%
Ariège 111.000€ -2,6%
Allier 97.000€ -1%
(1)Prix annuels en euros courants. Source : Groupe Safer-SSP.

terres et pres freepikTerres et prés : un rendement locatif brut moyen de 2,68%

5.940 euros l’hectare : prix moyen des terres et prés libres non bâtis

-2,3% sur un an

Le marché des terres et prés, acquis dans une perspective d’exploitation agricole, enregistre des records de transactions (+19,2%). Mais le nombre croissant de biens mis en vente, en raison notamment des départs à la retraite d’exploitants, pèse sur les prix.

Les biens non bâtis abandonnent 2,3% à 5.940 euros l’hectare (7.270 euros dans les zones de grande culture, 4.570 euros dans celles d’élevage bovin). En revanche, les prix de ces mêmes biens, mais loués, sont stables à 4.910 euros (-0,4%).

En 2021, le rendement locatif brut moyen s’établit à 2,68% avant fiscalité. Mais celui-ci est supérieur à 3,5% dans les régions où les prix sont les plus bas, comme les Pays de la Loire, le nord de la Nouvelle-Aquitaine et la Bourgogne-Franche-Comté.

Prix des terres et prés libres non bâtis(1)

Régions administratives Prix 2021 par hectare Variation sur 1 an
Hauts-de-France 9.840€ +1,8%
Provence-Alpes-Côte d’Azur 9.530€ -22,1%
Ile-de-France 9.060€ +21%
Normandie 8.410€ -2%
Grand Est 6.620€ +2,6%
Occitanie 6.570€ -4,6%
Centre-Val de Loire 6.210€ +1%
Bretagne 5.920€ -0,7%
Nouvelle-Aquitaine 5.190€ -1%
Auvergne-Rhône-Alpes 4.640€ -6,1%
Pays de la Loire 3.810€ -4,8%
Bourgogne-Franche-Comté 2.830€ -4,7%
(1)Prix annuels en euros courants. Source : Groupe Safer-SSP.

foret fotolia Forêts : la demande de bois chauffe le marché

4.410 euros l’hectare : prix moyen d’une forêt

+2,8% sur un an

Le marché des forêts a retrouvé une belle dynamique, avec une hausse de 21,8% des transactions et de 14,6% des surfaces échangées. La filière bois doit en effet faire face à une demande grandissante et multiple : bois d’œuvre pour les logements, bois de chauffage, bois pour palettes de livraisons, etc. Parallèlement, les particuliers montrent un intérêt croissant pour acquérir des parcelles (loisir, chasse, investissement…).

Diversité des prix

Dans ces conditions, les forêts ont vu leurs prix moyens progresser l’an dernier de 2,8%, à 4.410 euros l’hectare, avec une fourchette très large allant de 700 à 13.280 euros, en fonction des biens et des régions. Le marché est très actif dans le Sud-Ouest et le Nord-Bassin parisien, stimulé par la hausse du prix de leurs essences (pin maritime dans les Landes, chêne dans le Nord-Bassin parisien). Les forêts du Massif Central, les moins chères, poursuivent leur remontée. En revanche, celles de l’Est continuent de baisser, affectées notamment par l’épidémie de scolytes.

Après avoir résisté à la crise sanitaire, les massifs de plus de 100 hectares se replient, à la fois en nombre de transactions (-5,3%) et en surface (-2,2%). Néanmoins, la filière bois devrait être stimulée par les nouvelles mesures environnementales.

Prix des forêts par région(1)

Régions forestières Prix 2021 par hectare Variation sur 1 an
Nord-Bassin parisien 6.940€ +4,4%
Ouest 5.600€ +2,1%
Est 4.580€ -1,8%
Alpes-Méditerranée-Pyrénées 3.680€ -2,8%
Sud-Ouest 3.130€ +6,5%
Massif Central 2.670€ +4,6%
(1)Prix annuels en euros courants. Source : Groupe Safer-SSP.

Prix des forêts par surface(1)

Surfaces Prix 2021 par hectare Variation sur 1 an
De 1 à 10 hectares 3.780€ -2,4%
De 10 à 25 hectares 4.050€ +15,7%
Plus de 25 hectares 4.830€ +1,6%
(1)Prix annuels en euros courants. Source : Groupe Safer-SSP. 


vingnes Vignes : hors Champagne, les prix s’apprécient

Dans un environnement marqué par une forte chute de la production viticole (-19%) à cause du gel et des maladies (mildiou, oïdium), le marché foncier viticole a retrouvé son dynamisme. Les transactions ont bondi de 14,6% et les surfaces échangées de 19,3%.

Les appellations prestigieuses tirent le marché

Les vignes d’appellation d’origine protégée (AOP) voient leur valeur baisser de 1,7%, à 147.900 euros l’hectare. Mais cette évolution masque une divergence. Les vignes AOP hors Champagne prennent 2,4%, tirées par des appellations prestigieuses (pauillac, saint-julien, châteauneuf-du-pape, crozes-hermitage…) très prisées des investisseurs fortunés, alors que les prix en Champagne baissent pour la troisième année consécutive.

Les vignes à eaux-de-vie (cognac, armagnac) s’apprécient, en moyenne, de 5,8%, à 58.600 euros. Quant aux vignes hors AOP (vins de consommation courante), elles gagnent 3,4%, à 15.000 euros, soutenues par la vitalité du Languedoc-Roussillon, des Bouches-du-Rhône, du Lot-et-Garonne et du Loir-et-Cher.

À noter l’essor des groupements fonciers viticoles (GFV), l’équivalent des SCPI pour la vigne, qui permettent aux investisseurs copropriétaires de se libérer de la gestion et de l’exploitation dans le cadre d’un bail à long terme.


Connaître gratuitement le prix des terres

Vous êtes agriculteur, particulier ou investisseur ? Vous possédez un bien agricole ou rural ou souhaitez en acquérir un ? Vous avez besoin de connaître un prix ? Alors, le site le-prix-des-terres.fr est fait pour vous. Sur ce site gratuit, édité par le groupe Safer, il convient d’abord de sélectionner un marché dans l’onglet «Consultez les prix», en haut et à droite de la page d’accueil (terres et prés, vignes, forêts ou maisons à la campagne). Vous accédez alors à la carte de France et aux informations au niveau national.

Ensuite, il est possible de naviguer dans les différents niveaux géographiques de chaque marché, ou de saisir une recherche, pour consulter les prix moyens, les analyses et les indicateurs jusqu’au niveau des petites régions agricoles, pour le marché des terres et prés, et des appellations viticoles, pour celui des vignes. Pour s’orienter plus facilement, il est toujours possible de cliquer à droite sur le plan IGN.

Attention, ces indicateurs ne sont pas des valeurs d’expertise, mais permettent d’avoir une vision générale des dominantes d’un marché.