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Évaluation d’un bien à l’IFI et litige fiscal

Publié le 26 septembre 2021

Les déclarations au titre de l’impôt sur la fortune immobilière au 1er janvier 2021 ont été déposées il y a plusieurs mois. On peut supposer qu’elles contiennent des estimations proches de la valeur vénale des biens considérées. Valeur qu’il est à l’évidence impossible de connaître tant qu’une vente n’a pas eu lieu.

Sauf à observer la vente d’un bien strictement identique. Et encore. On peut aussi supposer que l’administration fiscale ne manquera pas, au cours des années qui viennent, de rectifier les montants figurant dans plus d’une déclaration.

Encore faut-il que, de cette rectification, elle apporte la justification. C’est tout l’intérêt de l’arrêt du 4 mai dernier de la Cour d’appel de Versailles qui a renversé le jugement du TGI de Nanterre et mis le fisc en échec.

Procédure fiscale

Selon l’article L 17 du livre des procédures fiscales, «l’administration [est] tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.» Or, selon une jurisprudence constante, l’administration fiscale ne peut justifier cette insuffisance qu’en avançant des prix de cessions de biens comparables ayant eu lieu peu avant l’estimation du contribuable.

Dans un premier temps, ces «comparables» doivent être recherchés dans une zone représentant les «environs» du bien en cause. En leur absence, le fisc peut élargir la zone géographique de la recherche.

L’arrêt de la Cour d’appel

Dans l’affaire en question, l’administration contestait les estimations faites par les contribuables de la valeur de leur résidence principale dans la région parisienne. Une maison qui était la réplique en bois de la demeure de George Washington.

La Cour a estimé que : «En l’absence de biens présentant des similitudes avec le bien exceptionnel en cause, l’administration aurait pu étendre sa recherche sur un plan géographique et dans le temps, et pratiquer un abattement correspondant à la moins-value du bien en raison de ses contraintes réelles résultant de la nécessité d’un entretien régulier du bien construit entièrement en bois, de l’existence d’une servitude non aedificandi et du classement de l’immeuble en bien remarquable, ce qu’elle n’a pas fait. Il en résulte que l’administration fiscale ne démontre pas la sous évaluation des valeurs déclarées par les appelants …»

Notre opinion : ce n’est pas parce qu’un bien n’a pas d’équivalent ou, plus précisément, ou plus exactement qu’aucune transaction portant sur un comparable n’a été enregistrée dans un passé récent, qu’il est sans danger de sous-estimer sa valeur. Même si son propriétaire n’a pas l’intention de s’en séparer dans un avenir proche. Il faut en effet noter que, dans son jugement, la Cour parle de «similitudes» et non de caractère identique ou comparable. Ce qui laisse une marge d’appréciation à l’administration.

Ensuite, la jurisprudence concède que la recherche de cessions de biens comparables aurait pu être élargie au vu de l’inexistence de tels biens proches. Au cas particulier cependant, il est douteux que le fisc eût pu découvrir une demeure comparable à la maison de Washington dans toute la France.