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L’immobilier, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt
Publié le 20 mai 2022
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Il n’est pas rare d’entendre dire que la pierre compte parmi les meilleures protections contre l’inflation. Au contraire des actifs financiers, elle aurait le privilège de voir sa valeur augmenter avec la hausse des prix des biens et services, laquelle garantirait également son rendement, constitué de loyers très largement indexés sur l’inflation. De fait, malgré des crises retentissantes, celle de 2008 et, avant elle, les nombreux épisodes du début des années 90, rares sont les cas où les prix de l’immobilier n’ont pas réussi à renouer avec une tendance structurellement haussière à long terme. Ainsi, au cours des vingt dernières années, la valeur moyenne des propriétés immobilières des principaux pays industrialisés a plus que doublé ; elle a augmenté de 225 % si l’on exclut le Japon et de 260 % dans le seul cas de la France, qui figure dans le top 3 des pays représentés, derrière le Royaume-Uni et au même niveau que les Etats-Unis.
Indices des prix de l’immobilier dans les principaux pays industrialisés depuis le début des années 70s
Privilégier un investissement immobilier peut, dès lors, sembler une stratégie défensive de bon aloi dans le contexte en présence, ceci pour, au moins, trois raisons :
- Protéger la valeur de son capital ;
- Tirer profit de taux d’intérêt encore très faibles, alors que la plupart des actifs financiers sont menacés par la perspective de les voir monter durablement ;
- Trouver un substitut au rétrécissement des opportunités d’investissement inhérent à un environnement géopolitique de plus en plus incertain et aux risques qui entourent les actifs les plus prisés de ces dernières années, les cryptomonnaies ou valeurs technologiques.
Il y a plusieurs bonnes raisons, pourtant, de se méfier de ces évidences.
La première est relative au fait que la protection contre l’inflation que suggèrent les évolutions nominales des prix est bien moins évidente lorsque l’on considère leurs évolutions réelles.
Les prix de la pierre sont, en l’occurrence, rarement en mesure de suivre l’intégralité de la hausse de l’inflation, comme l’illustrent les graphiques ci-dessous qui se réfèrent à la période 1970-1995, ponctuée d’épisodes de forte inflation que nous n’avons plus connus depuis. Leur valeur réelle baisse, en effet, de manière systématique et très significative dans le sillage des pics d’inflation.
Au cours des années quatre-vingt, période à laquelle nous renvoient de plus en plus fréquemment les tendances récentes de l’inflation, les prix réels de l’immobilier ont perdu 17 % en France entre leur point haut de 1981 et leur point bas de 1986, et il a fallu attendre le début des années quatre-vingt-dix pour qu’ils retrouvent leur valeur initiale. L’acquéreur de l’époque a, certes, pu éponger sa dette très rapidement, mais il en aura été pour ses frais si, pour une raison ou pour un autre, il s’est trouvé dans l’obligation de revendre son bien avant 1990.
Les crises économiques et la remontée des taux d’intérêt réels qui découlent simultanément des épisodes d’inflation sont les principales explications de ces baisses des prix réels.
Prix nominaux et réels de l’immobilier – début des années 70s au milieu des années 90s
La deuxième raison est relative au caractère plus ou moins accessible de l’acquisition, laquelle est le résultat d’une combinaison de quatre variables, au moins : le niveau des taux d’intérêt, le prix d’acquisition, le pouvoir d’achat et le taux d’endettement. Celles-ci déterminent de concert le pouvoir d’acquisition et la solvabilité, donc l’accès au crédit.
On aurait tort, dès lors, de ne prendre en considération que le niveau des taux d’intérêt pour juger de l’opportunité d’acheter. Ces derniers jouent, d’ailleurs, le plus souvent un rôle négligeable sur l’évolution du marché à l’occasion de la plupart des crises majeures.
Par exemple, l’Allemagne a connu, avec le Japon, l’une des plus longues crises immobilières de l’histoire récente du monde développé après que la surchauffe de l’unification du pays ait rendu le coût d’acquisition largement inaccessible au plus grand nombre. L’effondrement des taux d’intérêt durant cette période n’y a rien fait. Avec le premier choc des années 80, ce sont finalement trois décennies de crise qu’a connu ce marché, trente années nécessaires pour purger l’excès de dettes passées, avant d’autoriser, il est vrai, un spectaculaire rebond depuis 2015.
Crise immobilière en Allemagne : prix réels et taux d’intérêt
Où en est-on aujourd’hui ?
- Les perspectives économiques sont très incertaines. L’envolée de l’inflation impacte fortement le pouvoir d’achat des ménages et il y a fort à craindre que la capacité d’emprunt des particuliers en soit fortement réduite, dans un contexte, par ailleurs, de durcissement des critères de prêts des institutions de crédit ;
- Les prix immobiliers sont particulièrement élevés. Sauf au Japon et en Italie, le niveau des prix réels est souvent supérieur à ceux qui, par le passé, ont précédé des crises ou ajustements durables ;
Prix réels de l’immobilier résidentiel
- La rentabilité des investissements s’en trouve érodée. Les conditions économiques de ces dernières années n’ont pas permis de faire évoluer les loyers dans des proportions comparables à celles des prix d’acquisition, de sorte que le rapport des prix aux loyers est historiquement élevé dans un grand nombre de pays. La capacité des propriétaires à indexer leurs loyers à l’inflation pourrait être fortement compromise dans un contexte conjoncturel moins porteur ou limitée par des politiques règlementaires de protection des locataires ;
Ratio des prix de l’immobilier résidentiel aux loyers
- Enfin, les taux d’endettement des ménages sont particulièrement élevés, ce qui risque de réduire d’autant la solvabilité des acquéreurs et par là-même la demande d’achat.
Taux d’endettement des ménages, en % du PIB
L’ensemble ne constitue pas un environnement des plus encourageants, le marché immobilier risquant surtout de souffrir du renchérissement du coût du crédit à l’origine d’une détérioration rapide de la solvabilité des ménages.
Aux Etats-Unis, où la remontée des taux d’intérêt a un temps d’avance sur l’Europe, le secteur est la première cause de montée du risque de récession. L’envolée des taux d’intérêt hypothécaires de 3,5 % en fin d’année dernière à 5,5 % aujourd’hui a, de fait, considérablement détérioré les indicateurs de solvabilité, retombés pour la plupart dans la région des niveaux de 2006, au point haut du marché et à quelques trimestres de sa chute à l’occasion de la crise des subprimes.
Indicateurs de solvabilité immobilière aux Etats-Unis
En France, malgré un fonctionnement très éloigné de l’américain et des taux d’intérêt encore très bas, les perspectives se sont sensiblement dégradées au fur et à mesure de la hausse des prix au mètre carré et de l’envolée de l’inflation. Il faut aujourd’hui en moyenne 4,9 années de revenu pour acquérir un bien dans l’Hexagone, au lieu de 4,6 il y a un an, une évolution assurément mal venue en période de réduction du pouvoir d’achat.
Alors que la hausse des taux d’intérêt ne s’est pas encore intégralement répercutée sur ceux du crédit immobilier, la production de crédit immobiliers était en chute de 11,7 % en mars-avril par rapport à la même période de l’année dernière et le nombre de crédits bancaires accordés en baisse de 14,5 %.
Taux des crédits logement vs taux des emprunts d’Etat
Au total, non seulement le secteur n’a pas le vent en poupe mais, loin de profiter des perspectives d’inflation, il pourrait être l’une des principales victimes de la hausse des taux.
Nombre de crédits logement accordés
À propos de Véronique Riches-Flores, auteur de cet article
Économiste, diplômée de l’Université de Paris I, V. Riches-Flores dirige la société de recherche indépendante RICHESFLORES RESEARCH depuis 2012, après une expérience professionnelle dans le milieu académique -Observatoire Français des Conjonctures Économiques-, et dans la Banque d’Investissement, (Société Générale Corporate & Investment Banking). Spécialiste de l’économie mondiale et des marchés de capitaux, elle réalise des diagnostics et prévisions s’appuyant sur une double approche à la fois conjoncturelle et structurelle.
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