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Immobilier – l’effet Covid rebat-il les cartes ?

Publié le 08 juillet 2021

Auteur

Valérie Plagnol

Économiste, ancienne membre du Haut Conseil des Finances Publiques

La hausse des prix reste la préoccupation centrale des marchés. Les tensions sont perceptibles sur les marchés de l’immobilier notamment, qui ont fortement rebondi aux Etats-Unis (+14 % sur un an) ; mais également en Allemagne ou encore en France. Dans ce dernier pays, après le creux de 2020, les transactions immobilières sont reparties à la hausse, totalisant 1,08 million en début d’année. La hausse tendancielle des prix ne se dément pas, déjà en accélération depuis 2019.

En revanche, les zones de progressions semblent bien être en passe de changer, alors que la pandémie fait évoluer les modes de vie.

Plus généralement, notons néanmoins que la hausse constante des prix de l’immobilier ces dernières années pèse sur les rendements locatifs.


Rapporté au revenu des ménages, le prix de l’immobilier est « sorti » d’un tunnel de fluctuation dit « tunnel de Friggit » (graphique ci-contre) depuis le début des années 2000, ce qui veut dire que la part des revenus consacrés à la résidence est de plus en plus importante.

De même, les durées d’emprunts recommencent à progresser, alors même que les conditions de crédit se sont légèrement assouplies pour les ménages selon le rapport de la Banque de France.  Cette tendance pourrait néanmoins trouver sa limite auprès des primo-accédants, du fait des récentes directives du Haut Conseil de la Stabilité Financière aux banques, qui entend limiter strictement le taux d’effort en matière de crédit.

C’est à Paris et à Lyon que ces augmentations ont été les plus spectaculaires au cours des 20 dernières années.

Cependant, la crise de la Covid-19, semble rebattre les cartes et contribuer à tasser les prix des grands centres urbains, sans pour autant corriger encore nettement ces dérives.

Il est à noter que cette tendance n’est pas propre à la France ; dans la plupart des pays européens comme aux États-Unis, – après les épisodes plus ou moins sévères de la crise de 2008 – la hausse des prix de l’immobilier est générale, tant en termes nominaux qu’au regard de l’effort des ménages. Elle est particulièrement marquée pour les maisons individuelles et voit un regain d’intérêt pour les grandes banlieues ou même les villes moyennes.

A l’origine de ce regain d’intérêt pour l’acquisition d’un bien immobilier sont notamment :

En France, les sondages et enquêtes les plus récents confirment l’appétit des personnes pour repenser leur vie quotidienne en privilégiant un bien comprenant un extérieur, et en s’éloignant des centre-villes, pour n’y conserver, quand cela est possible, qu’un modeste pied-à-terre. Les plus de familles sont prêtes à quitter leur région, recourir plus systématiquement au télétravail, s’affranchissant ainsi du « métro-boulot-dodo » routinier. L’investissement locatif reste un placement de choix pour nombre de particuliers, bien que les rendements réels s’avèrent limités.

Enfin, le marché des résidences secondaires est en forte progression par rapport à 2019, tandis qu’est introduite la notion de résidence semi-principale (la deuxième maison étant occupée bien au-delà du seul temps des vacances). Ainsi le nombre de résidences secondaires est passé de 3,10 millions en 2010 à 3,59 millions en 2020, soit une progression de 15 %.


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