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Réorganiser son patrimoine afin de maîtriser sa fiscalité :
arbitrer un bien immobilier locatif au profit d’un contrat d’assurance-vie

Publié le 22 mars 2016
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Enjeux juridiques et fiscaux de la détention d’un bien immobilier locatif

L’immobilier de rendement est un excellent outil de développement du patrimoine particulièrement lorsqu’il est financé à crédit. En revanche, lorsque le crédit est remboursé et que les revenus procurés sont utilisés pour financer le train de vie
(la retraite notamment), des inconvénients peuvent apparaître.

En effet, les revenus fonciers figurent aujourd’hui parmi les revenus les plus taxés, imposés sans abattement au barème progressif de l’impôt sur le revenu – jusqu’à 45% – et aux prélèvements sociaux, au taux global de 15,5%.

En cas de décès, les immeubles productifs de revenus intègrent le patrimoine taxable aux droits de succession dans les conditions de droit commun et sans régime de faveur particulier. De plus, leur transmission peut être confrontée à des contraintes d’organisation liées notamment à une situation d’indivision qui se crée en présence de plusieurs héritiers.

Tarif des droits de succession (et de donation) en ligne directe

Tarif des droits de succession (et de donation) en ligne directe

Enfin, des contraintes de gestion (carence locative ou financement de travaux importants à réaliser) peuvent apparaitre. Leur poids peut être plus ou moins difficile à supporter notamment lorsque les revenus financent le train de vie.

Arbitrer le bien vers un contrat d’assurance-vie

Une fois le crédit remboursé, la cession de l’immeuble locatif, puis le réinvestissement sur une enveloppe de capitalisation telle que l’assurance-vie, peut s’avérer être une décision de gestion opportune. En cas de détention de plusieurs biens locatifs, il sera judicieux de céder le bien détenu présentant la durée de détention la plus longue pour minimiser sa plus-value imposable et ainsi maximiser son gain.

Fiscalité limitée d’un rachat sur un contrat d’assurance-vie

Fiscalité limitée d'un rachat sur un contrat d'assurance-vie

Le réinvestissement en assurance-vie offre l’opportunité de se procurer des revenus qui ne seront fiscalisés que lors d’un rachat sur le contrat. Seule la quote-part du rachat correspondant aux intérêts sera alors fiscalisée. Cette fiscalité étant par ailleurs, sur option, dégressive au fur et à mesure de l’ancienneté du contrat.

Sans titre 2

Au moment du décès, les contrats d’assurance-vie souscrits et les primes versées avant 70 ans sont transmis hors succession, dans des conditions fiscales avantageuses. Un abattement spécifique de 152 500 € par bénéficiaire s’applique aux capitaux transmis, puis une taxation progressive aux taux de 20% et 31,25%.

Les capitaux transmis au conjoint survivant ou au partenaire lié par un PACS via l’assurance-vie sont exonérés d’imposition.

Ce régime particulier s’applique quel que soit le lien de parenté, existant ou non, entre le souscripteur et le bénéficiaire. Il sera donc utile de s’interroger en amont de ses 70 ans pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur.

Réinvestir le produit de la cession d’un bien immobilier locatif sur un contrat d’assurance-vie permet d’optimiser un complément de revenus avec moins de contraintes que l’immobilier.

Tarif des droits applicables en assurance-vie si le versement des primes a lieu avant les 70 ans de l’assuré (²)

Capital décès

A retenir

  • La cession d’un bien immobilier de rendement avec réinvestissement dans un contrat d’assurance-vie permet de passer d’une fiscalité subie à une fiscalité choisie.
  • Cette stratégie s’inscrit dans une réflexion globale sur l’organisation de la transmission du patrimoine.

Par la Direction de l’ingénierie patrimoniale, Le Conservateur.

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