Neutre_Moulure

Dispositif Dutreil :
Location meublée professionnelle et transmission

Publié le 26 mai 2016
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La location meublée peut s’exercer sous plusieurs formes. D’une simple activité d’appoint (elle sera alors non professionnelle – LMNP), elle peut devenir plus importante et prendre un caractère professionnel (LMP). Et qu’elle soit professionnelle, ou non, elle peut s’accompagner de prestations annexes comme le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison ou la réception de la clientèle.

Lorsqu’elle est exercée à titre professionnel, l’activité de loueur en meublé bénéficie d’un traitement fiscal favorable au titre de l’Impôt sur le Revenu comme de l’ISF:

Au titre de l’Impôt sur le Revenu, sous réserve de respecter certaines conditions (inscription au RCS + recettes brutes de la location > 23.000 € TTC + recettes brutes supérieures aux autres revenus professionnels du foyer), l’activité de loueur de logements meublés permet d’accéder à plusieurs avantages :

• Les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ouvrant droit à l’amortissement des constructions et biens meubles sur leur durée normale d’utilisation. Ces charges comptables permettent de réduire fortement le revenu de location imposable comparativement à une location nue ;

• La partie des déficits non issue des amortissements peut être imputée sans limitation sur les autres revenus, ce qui peut présenter un intérêt notamment les premières années lorsque les droits d’enregistrement sont amortis ;

• Les plus-values réalisées par un loueur en meublé professionnel peuvent bénéficier d’une exonération lorsque l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et que les recettes n’excèdent pas 90.000 € au cours des deux exercices précédant la cession ; (art. 151 septies).

Au titre de l’ISF, la définition du LMP exonéré est spécifique et plus restrictive, -ce ne sont pas les mêmes revenus qui sont pris en compte- et lorsque les conditions sont remplies, les actifs liés à l’activité de location meublée ne rentrent pas dans la base taxable du contribuable. Cependant les personnes exerçant déjà une activité professionnelle ne peuvent pas en bénéficier en pratique.

 Mais quid de la location meublée professionnelle et de la transmission ? Une société exerçant une telle activité est-elle éligible au dispositif Dutreil-transmission ?

Rappelons que la loi Dutreil permet, sous certaines conditions de transmettre par donation ou succession les titres d’une société avec le bénéfice d’un abattement de 75% sur l’assiette imposable aux droits de mutation à titre gratuit.

Activité civile par nature mais considérée au titre de l’imposition des profits comme une activité commerciale¹, la question a été posée de savoir si la location meublée professionnelle était éligible ou non au régime de faveur de la loi Dutreil ?

L’une des conditions principales du dispositif tient dans l’activité de la société sur laquelle portera le pacte Dutreil. L’article 787B du CGI est sans équivoque à ce sujet : « Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence
de 75 % de leur valeur, les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmises par décès ou entre vifs si […] ».

Alors ? Oui ou non ?

Jusqu’alors, la doctrine était divisée sur le sujet. Dans le silence de la loi, certains auteurs considèrent que l’activité de loueur en meublé ne peut être éligible au dispositif Dutreil à raison de sa nature civile au sens du droit privé. D’autres praticiens se fondent sur le fait que cette activité est imposée en impôt sur le revenu comme une activité commerciale pour conclure au contraire à la compatibilité de ces deux dispositifs. D’autres encore considèrent que si des activités para-hôtelières accompagnaient la location, l’activité de location meublée professionnelle serait alors susceptible d’être éligible au régime Dutreil .

Dans une affaire soumise au Comité de l’Abus de Droit Fiscal (Cadf – Avis 2015-07 à 09 du 06/11/2015), l’Administration fiscale vient de considérer l’activité de LMP éligible au dispositif Dutreil, que l’activité soit accompagnée ou non de prestations de services.

Tout serait réglé alors ? Pas sûr !

La bonne nouvelle : Depuis cette affaire, toutes conditions étant par ailleurs remplies, la location meublée professionnelle est une activité éligible au régime Dutreil ².

La mauvaise nouvelle : L’Administration fiscale peut mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit et faire un rappel des droits de mutation à titres gratuits éludés ainsi qu’une pénalité de 40 %, voire 80 % …

Le sujet n’est donc pas réglé. Tant que la position de l’Administration fiscale ne sera pas reprise dans ses commentaires publiés au Bofip, il existera une insécurité juridique que certains pourraient gommer en ayant recours au rescrit fiscal …

Par Nathalie Ducrocq, Déléguée Nationale Le Conservateur Région du Sud-Ouest, en charge de l’ingénierie Patrimoniale pour la Région.

[1] La Haute Cour  affirme dès 1929 le caractère commercial par nature de la location meublée à titre habituel (CE 22-3-1929 n° 98130). Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du CGI. Elle est passible par conséquent de l’impôt sur les sociétés (CE 28-12-2012 n° 347607).
[2] Il suffirait en pratique que trois des prestations suivantes soient fournies : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.

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